Doanh Nghiệp Bất Động Sản Đẩy Mạnh Hút Dòng Vốn Để "Tái Sinh"

Doanh Nghiệp Bất Động Sản Đẩy Mạnh Hút Dòng Vốn Để "Tái Sinh"

Đa dạng phương án huy động vốn

Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc quan trọng. Nếu như giai đoạn 2022-2023 là sự trầm lắng do vướng mắc pháp lý và hạn chế tín dụng thì từ năm 2024 đến nay, bức tranh dần khởi sắc với những động thái tháo gỡ từ Chính phủ và sự trở lại của nhiều dự án mới.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm nay, nguồn cung căn hộ tại TPHCM thấp nhất kể từ năm 2015 do quỹ đất nội đô hạn chế và rào cản pháp lý. Trong khi đó, nguồn cung tại các tỉnh lân cận như Long An (cũ), Đồng Nai, Bình Dương (cũ) lại tăng mạnh, phản ánh xu hướng dịch chuyển tất yếu của cả nhà phát triển lẫn người mua.

Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức trên 70% đối với căn hộ và thậm chí cao hơn với sản phẩm gắn liền với đất. Điều này cho thấy nhu cầu thị trường vẫn bền vững, chỉ là sự dịch chuyển về vị trí và dòng sản phẩm.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp lên phương án thu hút dòng tiền để gia tăng nội lực, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới cũng được các doanh nghiệp đẩy mạnh. Các phương thức huy động vốn cũng đa dạng hơn, bao gồm chào bán cổ phiếu tăng vốn, phát hành trái phiếu, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài... thay vì chỉ tập trung vào kênh tín dụng.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) thông qua việc chào bán dự kiến 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 18.600 đồng/đơn vị. Số tiền dự kiến thu về hơn 1.739 tỷ đồng - đúng bằng số tiền tập đoàn định góp vốn cho công ty con - Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An - đơn vị đang triển khai nhiều dự án quan trọng của Đất Xanh tại Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ).

Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) vừa qua cũng huy động thành công 15.000 tỷ đồng trái phiếu, lãi suất 11%/năm, kỳ hạn 42 tháng. Doanh nghiệp này đang triển khai hàng loạt dự án lớn tại Hải Phòng, Long An (cũ)...

Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL) cũng lên phương án phát hành số lượng lớn cổ phiếu để hoán đổi nợ. Cụ thể, tập đoàn phát hành riêng lẻ hơn 168 triệu cổ phiếu với giá 15.747 đồng/đơn vị để hoán đổi khoản vay 2.646 tỷ đồng từ các bên liên quan, bao gồm NovaGroup, Diamond Properties và bà Hoàng Thu Châu. Ngoài ra là việc phát hành thêm hơn 151,85 triệu cổ phiếu với giá 40.000 đồng/đơn vị nhằm hoán đổi 6.074 tỷ đồng trái phiếu đang lưu hành thuộc 13 lô trái phiếu.

Doanh nghiệp khác là Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) cũng triển khai nhiều hình thức huy động khác nhau, như hút 660 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu kỳ hạn 3 năm, huy động 2.500 tỷ đồng từ chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu...

Nói tại một sự kiện gần đây, ông Eric Chan - Giám đốc Tài chính Nam Long - cho biết công ty có kế hoạch vay thêm khoảng 400 tỷ đồng vào cuối năm nay và các gói vay trong khuôn khổ với thời hạn dưới 5 năm. Từ nay đến cuối năm, nguồn vốn bổ sung chính của công ty sẽ đến từ đợt phát hành quyền mua cổ phiếu dự thu khoảng 2.500 tỷ đồng và việc thoái 15% vốn tại dự án Izumi City (Đồng Nai).

Nhiều doanh nghiệp huy động vốn bằng các phương thức khác nhau (Ảnh minh họa: Mạnh Quân)

Ngoài các phương án huy động trên, nhiều doanh nghiệp cũng gia tăng nguồn vốn từ các ngân hàng. Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nhận định tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân chung, song vẫn đảm bảo an toàn, không gây rủi ro hệ thống.

Tín dụng bất động sản tăng phù hợp với định hướng tháo gỡ cho thị trường bất động sản. Bởi, khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai tăng là tất yếu. Bà Hồng khẳng định Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn.

Đi lên khi thị trường phục hồi, vẫn gặp những rào cản nhất định

Để việc huy động thành công vốn từ cổ phiếu, trái phiếu, bán vốn dự án hay nguồn tín dụng, các doanh nghiệp buộc phải nêu rõ mục đích sử dụng vốn; chứng minh năng lực tài chính, kết quả kinh doanh khả quan; khả năng triển khai dự án tốt...

Nam Long đạt doanh thu thuần nửa đầu năm gần 1.818 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế hơn 204 tỷ đồng, tăng 13%. Doanh nghiệp cũng kiểm soát cân đối cơ cấu nợ vay khi nợ vay dài hạn cao hơn nợ ngắn hạn, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức an toàn 0,57%.

Lợi nhuận nửa đầu năm của Vinhomes đạt 11.000 tỷ đồng, tương đương cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp cho biết nửa cuối năm sẽ đẩy nhanh bàn giao các dự án trọng điểm và xúc tiến một số giao dịch bán lô lớn.

Hay Tập đoàn Đất Xanh lãi hơn 355 tỷ đồng trong nửa đầu năm, gấp đôi cùng kỳ năm trước. Cơ cấu nợ của doanh nghiệp cũng ở mức an toàn, khi tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu chỉ 0,3 lần.

Cùng với lợi nhuận tăng trưởng, các doanh nghiệp cũng đẩy mạnh bán hàng, thu hẹp hàng tồn kho, thúc đẩy giải quyết các vấn đề liên quan pháp lý dự án. 

Tại ngày 30/6, Vinhomes có 47.982 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tăng 19% so với đầu năm. Trong quý II, Vinhomes ra mắt 2 dự án lớn tại Hải Phòng và Long An cũ. Trong đó, dự án ở Long An cũ có hơn 2.000 căn nhà phố được đặt mua chỉ sau 24 giờ.

Tập đoàn Đất Xanh cũng có người mua trả tiền trước tăng 56% so với cuối năm trước, đạt 1.675 tỷ đồng. Hay Tập đoàn Novaland có hơn 18.436 tỷ đồng người mua trả trước ngắn hạn. Trong nửa đầu năm, Novaland đã bàn giao thực tế 522 sản phẩm, hoàn thành 34% mục tiêu cả năm. Tại TPHCM, gần 1.300 sổ hồng được cấp cho khách hàng.

Còn Nam Long ghi nhận gần 2.679 tỷ đồng, sẽ tiếp tục phát triển mảng bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại tại các dự án khu đô thị tích hợp ở Đồng Nai, Long An (cũ), Cần Thơ. Doanh nghiệp cũng được tháo gỡ pháp lý liên quan dự án tại Đồng Nai, được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Tập đoàn Đất Xanh có giấy phép bán hàng tại một số dự án ở TPHCM và mở bán trở lại dự án ở Đồng Nai. 

Một dự án tại Đồng Nai được tháo gỡ pháp lý gần đây (Ảnh: Trịnh Nguyễn).

Báo cáo của Công ty Chứng khoán MB phân tích những thay đổi về hành lang pháp lý cùng với các kênh huy động vốn “ấm” dần sẽ có tác động tích cực đến các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong trung và dài hạn. Các doanh nghiệp với quỹ đất tại các khu vực được kỳ vọng hưởng lợi dự kiến sẽ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực hơn tại các dự án đang và sắp phát triển, đồng thời giá bán tăng tốt hơn khi kinh tế và hạ tầng khu vực cải thiện.

Bên cạnh mặt tích cực, một số doanh nghiệp vẫn còn phải đối mặt với những khó khăn trong quá trình huy động vốn, tái cấu trúc. Ví dụ Novaland, trong nửa đầu năm doanh nghiệp lỗ 666 tỷ đồng, đã được cải thiện so với mức âm hơn 7.300 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Doanh nghiệp cũng ghi nhận doanh thu thuần tăng 82%, đến từ bàn giao nhiều sản phẩm tại các dự án.

Câu chuyện pháp lý cũng là vấn đề Novaland đang tích cực tháo gỡ. Tuy nhiên, tập đoàn cho rằng không thể hoàn thành trong thời gian ngắn, đặc biệt là khâu tính tiền sử dụng đất và chuẩn bị nguồn tiền để hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi có thông báo từ cơ quan chức năng.

Doanh nghiệp nêu điển hình như tại NovaWorld Phan Thiet, dự án vẫn chưa được tính xong tiền sử dụng đất. Thách thức lớn tiếp theo là huy động được thêm vốn để có thể thanh toán tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê cho hơn 381ha đất thương mại dịch vụ.

Về tổng thể, Novaland cho rằng dù đã đạt nhiều cột mốc pháp lý quan trọng trong quý II nhưng nhu cầu vốn để tập đoàn có thể tiếp tục xây dựng, hoàn thiện tất cả dự án là vô cùng lớn.

Tính đến 30/6, tổng dư nợ vay của Novaland là hơn 61.000 tỷ đồng, trong đó tổng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới khoảng 32.000 tỷ đồng. Với áp lực từ nhiều phía, nhất là khi dòng tiền còn nhiều khó khăn, nửa đầu năm 2025 vẫn còn lỗ hàng trăm tỷ đồng, Novaland thừa nhận vẫn chưa đủ khả năng thanh toán hoàn toàn cho các khoản nợ còn tồn đọng từ năm 2022 đến nay. Tập đoàn vẫn đang tiếp tục tìm phương án tái cấu trúc mới cho những khoản nợ này để có hướng xử lý từ cuối năm 2026, đầu năm 2027.