Nhà ở thương mại giá 20 triệu đồng/m2: Bất khả thi

Bộ Xây dựng cho biết vừa hoàn thiện cơ chế về nhà ở thương mại giá 20 triệu đồng/m2 để trình Chính phủ.

3_8

Đề xuất nhà ở thương mại giá 20 triệu đồng là cảm tính do không phù hợp với thị trường

 

Có thể nói, với mức đề xuất mà Bộ Xây dựng đưa ra là căn hộ 70 m2, với mức giá không quá 1,5 tỷ đồng đã bao gồm VAT là rất đáng kỳ vọng. Tuy nhiên, có một số vấn đề sau mà đề xuất của Bộ Xây dựng chưa tính tới.

Thứ nhất, với suất đầu tư xây dựng chung cư thì hiện nay đã có định mức quy định mà Bộ đã đặt ra, thế nhưng nếu để xây dựng nhà ở giá rẻ thì định mức đó vẫn cao hơn thực tế.

Thứ hai, để xây dựng một sản phẩm nhà ở thương mại, các chi phí cấu thành sản phẩm là rất nhiều, trong đó nặng nhất có thể kể đến như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay, chi phí chuẩn bị đầu tư, tiền quỹ bảo lãnh dự án.

Một thực tế là doanh nghiệp hiện không mặn mà với nhà ở giá thấp vì lợi nhuận chỉ đạt 10 – 15%, trong khi đó chỉ cần đầu tư thêm về thiết kế, tiện ích, lợi nhuận sẽ tăng lên rất nhiều lần, thanh khoản tốt hơn dù giá thành cao hơn.

Thứ ba, vị trí và hạ tầng của dự án, với sự leo thang nhanh của giá cả đã khiến căn hộ chung cư thiết lập mặt bằng giá mới. Với các khu vực như vành đai 3 Hà Nội đã có một đỉnh giá mới, hay các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai giá nhà ở cũng đã lên tới 30 triệu đồng/m2.

Có thể nói, khi Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất căn hộ giá 20 triệu là điều cảm tính do không phù hợp với thị trường và kỳ vọng của chủ đầu tư. Nếu xây dựng chung cư ở vùng ngoại ô, quá xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện thì mức giá 20 triệu đồng/m2 là quá cao. Một thực tế dễ thấy đó là một số dự án như Nhà ở xã hội ở Quốc Oai giá rất rẻ nhưng không bán được. Hay dự án nhà ở xã hội dự án IEC ở Thanh trì giá 16,5 triệu đồng/m2 nhưng bán vẫn chậm.

Bên cạnh đó, dễ thấy trong đợt đại dịch COVID – 19 vừa rồi, kinh tế bị ảnh hưởng tuy nhiên giá nhà ở vẫn không giảm, có chăng chỉ không tăng nhanh như trước. Vậy khi thị trường chấp nhận được giá trên 20 triệu đồng/m2 thì các chủ đầu tư đâu có dại mà bán với giá rẻ như vậy.

Theo quan điểm của tôi, nên để thị trường quyết định giá bán, các chủ đầu tư phải chủ động và tính toán giữa doanh thu và chi phí và tôn trọng quy luật thị trường.

Còn đối với đề xuất trên thì Bộ Xây dựng nên đưa ra các thông tin chi tiết có hỗ trợ gì cho chủ đầu tư như về thuế đất, vay ưu đãi... nếu như họ bán với giá 20 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu như vậy thì rất có thể một lần nữa lại quay về bài toán nhà ở xã hội, do đó đề xuất trên là không khả thi.

Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS EZ Land
 

Minh Triết theo DĐDN